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美國房貸顧問5方法教你降低房貸利率 Refinance 

 July 3, 2020

By  灣區How

近期美國經濟不穩,美國聯準會 (Federal Reserve)不斷降低利息,市面上常會聽到,房貸利率跌破3%,若你是在2017、2018年當中買房貸款的人,你可能心裏暗自埋怨,為什麼我的利率這麼高,一樣的貸款金額,每個月卻比別人多繳,其實在美國一種很常見的金融產品叫做Refinance (貸款重組),它可以讓你把房貸利息/每月房貸金額降低,但是,在Refinance (貸款重組)之前,你應該要先了解什麼因素會影響你的房貸利率,你的鄰居得到2.90%的房貸利率,並不表示你也可以得到一樣的利率。

5大方法降低房貸費用/利率

提升信用分數 (Credit Score)

這是最直接影響你房貸利率的指標,一般來說,常規貸款(Conventional Loan)最低信用門檻是620,若你的信用分數不足,那你只能選擇其他種類貸款,例如: FHA Loan,但是這種FHA Loan利息差、手續費高,因此若你的信用分數低於620,強烈建議你找出問題,提升你的信用分數,請參考此篇:美國銀行主管4方法教你有效提高信用分數

若你的信用分數介於620至760之間,可以參考下表,看利率是如何改變,此表是依據Refinance (重新貸款)所得數據。

假定30年貸款,房屋價值(Home Value)是$500,000,房貸(Mortgage Balance)是$400,000,房型是Single Family Home以及用途為自住使用。

FICO SCORE Interest Rate POINTS PER MONTH
760 – 850 3.125% $808 $1,714
740 – 759 3.125% $808 $1,714
720 – 739 3.125% $1,808 $1,714
700 – 719 3.375% $304 $1,768
680 – 699 3.50% $860 $1,796
660 – 679 4.125% $2,220 $1,939
N/A N/A N/A N/A

(此為網路房貸計算機,僅供參考,日期為七月一日,2020年)

信用分數是讓貸方(Lender)根據你的歷史紀錄,評估你的還款能力,信用分數的級距是每20分為一個單位,因此你可以看到當你信用分數差距達20分以上,利息(Interest Rate)及房貸利率點數(Points)開始變動,另外信用分數超過760以上,屬於優越(Excellent)等級,因此你會拿到最好的利率方案,850跟760分的人所拿到的房貸利率是相同的,所以別再糾結信用分數一定要800以上了。

房貸利率點數(Points),又稱Discount Points,屬於額外點數費用,這是什麼意思呢?如果你聽到坊間說你可以花錢買點降低房貸利率,那他們所指的便是房貸利率點數(Points),亦即多花錢降低利率。

你是否發現信用分數660以下便沒有資料,沒錯!!通常Refinance最低門檻要求是620,但是!這並不代表你的信用分數介於620 – 660就能順利貸款,美國房貸市場是一種買賣市場,也就是房貸公司會把你的貸款賣給投資者,低信用分數的貸款,想當然耳風險也高,市場上投資者少,因此你的房貸可能就無法通過並且賣出去。

房貸小幫手:原則上信用分數越低,利率越差,手續費越高。

降低Loan-To-Value (LTV) 貸款價值比

對於貸方(Lender)來說,貸款價值比(LTV)越低代表風險越低,假設你的房屋價值是50萬,而你剩餘房貸是40萬,你的貸款價值比(LTV)是80%。

貸款價值比(LTV)超過80%是否可以貸款重組(Refinance)?答案是: Yes,但需要PMI (Private Mortgage Insurance),這是額外的保險,當你違約時,這個保險目的是保護貸方(Lender)而非借款者(Borrower),通常費用一個月介於$50-200之間,若你手上有多額現金,建議在Refinance的時候多付一些本金,把LTV降到80%以下。

附帶一提,常規貸款(Conventional Loan)在LTV低於78%以下的時候,就會自動拿掉PMI,但是Refinance可以幫你加速拿掉PMI及降低利率。

FHA貸款可是30年都需要額外保險(Mortgage Insurance Premiums),所以如果你是FHA貸款,LTV又低於80%以下,重新貸款Refinance可以幫你省下不少錢。

下表假定30年貸款,信用分數760以上,房型是Single Family Home以及用途是自住使用。

Home Value Mortgage Balance LTV Interest Rate Points
$500,000 $400,000 80% 3.125% $1,208
$500,000 $375,000 75% 3.125% $195
$500,000 $350,000 70% 3.125% $182

你可以看到的是,即使利率一樣,房貸利率點數(Points)在低LTV的時候也較低,代表你的手續費會便宜一點。

但這並不是絕對的,房貸是一種供需市場,每個房貸公司提供貸款產品不同,建議多詢問不同方案,貨比多家是最好的省錢方式,當你有一次Hard Credit Inquiry,會短暫影響信用分數,但之後的30那天即便有其他Hard Credit Inquiries也不會影響信用分數,可以放心去比較其他房貸公司。

根據史丹佛大學研究顯示,與僅獲得一次報價的消費者相比,獲得四次報價的消費者可以從$200,000美元的房貸節省近$2,700的費用。

若你對於房貸術語尚不熟悉,請參考這篇:美國房貸Mortgage 101:什麼是房屋貸款?一分鐘帶你讀懂房貸術語

將房貸期限縮短

市面上有多種房貸產品,常見的是30年固定利息 (30-Year Fixed Mortgage)、20年固定利息 (20-Year Fixed Mortgage)、15年固定利息 (15-Year Fixed Mortgage)以及可調利率貸款 Adjustable-Rate Mortgage (ARM),以下解釋各種產品是否適合你。

30-Year Fixed Mortgage: 適合喜歡低風險,固定低房貸金額,打算長期居住於此住所。

20-Year Fixed Mortgage: 適合想把房貸稍微提早付清,但是又無法負擔15年固定利息房貸。

15-Year Fixed Mortgage: 適合收入良好,想提早把房貸付清,每月要負擔高房貸,平均每月比30年固定利息高出約$800的房貸費用,這個數值只是估計值,真實數據將依照利息和本金做調整,總支付利息相對少。

Adjustable-Rate Mortgage: 常見的ARM有5、7、10年,前幾年固定利息,超過利息鎖住年限,利息將會依照市場調整,適合不打算長期居住於此住所,打算短期(5~10年)還清房貸、賣掉房子,又或者轉為出租用途,買更好的住所者。

通常15年固定利息(15-Year Fixed Mortgage)及可調利率貸款 (Adjustable-Rate Mortgage)會提供最優惠的利率,若你能力負擔得起的情況下,不如將30年貸款轉為15年貸款,雖然每月負擔高,但是總利息將大幅節省,以房屋價值(Home Value)是$500,000、房貸(Mortgage Balance)是$400,000為例,30年和15年固定總利息差為$138,389 ($228,437 – $90,048),也就是利息部分你將省下13萬8千美元!!

(Photo Credit: Nerd Wallet Mortgage Calculator)

價格讓步 Price Concession

由於房貸市場競爭激烈,每家房貸公司都標榜自己是市面上最優惠利率和價格,上述提到多家比較可以省下$2,700就是用在這裡,當你在第一家房貸公司得到估價報告 (Loan Estimate),你可以拿去第二家說,你們可不可以提供更優惠方案 (Price-Match Guarantee),白話:買貴退差價,你也可以詢問是否可以免除Appraisal費用,這個費用通常介於$400至$650之間。

貸款小幫手:如果你是Refinance,那你可能有充實時間,可以慢慢Shopping,若你是買房,通常會有時間期限,最好在出Offer之前,先去比較房貸公司,選好喜歡的房貸公司拿Pre-approval Letter,才不會到時候被時間壓力給追著跑。

Mortgage Modification 貸款修正

其實Mortgage Modification很難找到中文翻譯,我也不是很清楚如何正確翻譯,其實這算是一個極少數人才知道的小秘訣,而且只有少數貸款公司、銀行有提供,原則上是Refinance,但是完全不用提交任何財務文件以及房屋估價 (Appraisal),你可以去你現在房貸公司,問他們是否提供此服務,通常只需要繳部分手續費,就可以把利息修正為市場利率,例如:你現有房貸利率是4%,經過Mortgage Modification修正為3%,支付手續費$2,000。

所以到底要不要Refinance?

恭喜你!成功看完這篇文章,對於Refinance有了更一步的認識,你心中一定暗自發問,所以到底要不要Refinance?

這裡提供一個超實用工具: Refinance Mortgage Calculator

在這個工具,你會輸入你現有房貸金額、利率,拿來比較新的房貸金額利率,它會告訴你幾年可以回本 (Break-even point),下圖顯示6年4個月就可以回本,趕快點擊連結幫助你省下第一桶金。

(Photo Credit: Better Mortgage Refinance Calculator)

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灣區How


哈囉大家好!我是灣區How,現任美國金融科技公司貸款顧問,曾任銀行貸款部主管及美國亞裔專業人士協會董事兼財務長,持有全美房屋貸款經紀人執照(MLO)。

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