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重新貸款Refinance是什麼?2分鐘教你看懂重新貸款 

 October 25, 2020

By  灣區How

你可能心中會有疑問,我的房貸是30年,不是只要按時繳交,30年後房貸繳清,房子歸我一切就結束了嗎?為什麼還要重新貸款Refinance?其實重新貸款Refinance在美國非常普遍,你的鄰居可能重新貸款了好幾次,但你都不知道呢!這篇文章會告訴:

  • 什麼是重新貸款
  • 重新貸款的種類
  • 什麼時候要重新貸款
  • 重新貸款的三大好處
  • 重新貸款的三大壞處
  • 重新貸款的Q&A

重新貸款Refinance,又簡稱為”Refi”,泛指終止現有房貸,貸款者(Borrower)以融資方式,依照現在房屋價值,取得新的房屋貸款。

當你跟銀行、房貸公司申請重新貸款的時候,你申請的銀行、房貸公司會把你現有的房貸付清,並且在房子的債權上,放上一個新的房地產留置權Property lien,類似轉換債主的過程,當你重新貸款完後,就會依照新的利息繳交房貸給新的債主(Lender)。

重新貸款Refinance的種類

簡單區分成兩種,Rate/term和Cash-out。

RATE/TERM REFINANCE

CASH-OUT REFINANCE

這是最直接的重新貸款Refinance,目標為調整利率或縮短貸款年限。

從現有房屋淨值中套現,將套取現金做房屋裝修或其他投資用途。

什麼時候該重新貸款 Refinance

RATE/TERM

這是最直接的重新貸款Refinance,目標為調整利率或改善貸款條件。

CASH-OUT

有現金需求,想要從現有房屋淨值中套現,作為房屋裝修、投資其他用途。

 

1. 利率調降的時候

當你得知市場利率比你現有房貸利率還要低的時候,可以考慮是否適合做重新貸款,一般來說,市場利率比你現有房貸低出1%,有很高的機會重新貸款可以幫你省下一筆錢。

2. 更改貸款年限

美國最普遍的房貸期限是30年,但是也有25、20、15、10年期的房貸,若你每個月都會多付本金,其實可以考慮重新貸款為中短期房貸,會省下更多利息。

3. 拋棄浮動利率

如果你的房貸是浮動利率ARM,當利率低的時候,可以重新貸款把浮動利率改成固定利率,之後就不用擔心利率上漲的問題。

4. 信用分數改善

當你的信用分數有大幅度改善的時候,可以利用Bankrate這個連結,查看提升過後的信用分數是否會給你更優惠利率。

信用分數級距每20分為一個單位,所以720和739拿到的利率是一樣的,當你的信用分數跳脫一個級距時,利率就會改善。

信用分數是參照3家信用評比機構給予的不同分數,取中間作為你的信用分數,想知道信用分數如何操作,請參考:信用分數(Credit score)是什麼?

5. 拿掉貸款保險

當你房屋價值比Loan-to-value高於80%的時候,會被要求加保抵押貸款保險Private Mortgage Insurance (PMI),也就是當你買房的時候,頭期款準備沒有超過百分之20,會被要求加保PMI,重新貸款會依照新的房價做貸款,只要你的房價在過去幾年有上漲,有很高的機會可以拿掉貸款保險PMI。

6. 有套現需求

重新貸款另一個好處是可以從房屋淨值套現做其他用途,每家銀行上限Loan-to-value不同,但絕大多數是百分之80,想知道怎麼計算,請參考下方重新貸款的三大好處:圖表。

7. 債務重整

當你被車債、卡債、學生貸款壓得還不出錢時,重新貸款可以幫你把所有債務加到房貸裡,並且把利率降低到跟你房貸一樣,但是償還期限會被拉長,因為房貸期限比較長。

8. 離婚

當你進行離婚訴訟時,法院會判決房屋產權歸誰,當你房子尚有貸款時,就會需要重新貸款,這類型的重新貸款稱作Mortgage Buyout

重新貸款的三大好處

降低利率

在衡量重新貸款Refinance的時候,需要考量時間和金錢成本,計算整體手續費用多少,每個月又可以省下多少錢,找出break-even收支平衡點。

重新貸款神器:Refinance Calculator

縮短年限

你有聽過房貸前幾年都是在繳利息給銀行嗎?當你把年限從30年縮短到15年的時候,你將把房貸中的利息比例降低,更快把本金付清,省下利息費用。

可以套現

很多人重新貸款的目的是希望在現有房屋淨值中,取錢做房屋裝修、投資等用途,下表告訴你如何計算最大套現金額。

房屋價值

$500,000

現有貸款

$100,000

Max LTV

80% or $400,000

最大套現

$300,000

重新貸款的三大壞處

需要Appraisal和費用

若你符合Fannie Mae的準則,或許你可以免除appraisal,若你不符合,貸款公司也不願意幫你支付,那你必須支付appraisal房屋鑑價費,通常在$400-700不等以及其他手續費。

需要重新繳交文件

重新貸款refinance就跟你當初買房文件流程相似,你也需要繳交W-2, bank statement, tax return等文件。

延長貸款期限

若你原本是30年貸款,就算已經繳交了3年房貸,當你重新貸款的時候,你的房貸又會重新變成30年,當然,如果你經濟能力許可,或許可以轉換成25年甚至是20年的貸款,藉此縮短貸款期限。

重新貸款的常見問題

1. Escrow帳戶怎麼辦?

你現有的escrow帳戶會被關掉並在30天內退款餘額給你,新的債主lender會幫你設立一個新的escrow帳戶。

2. 可以把手續費加到貸款嗎?

可以,需要注意的一點是,當Loan-to-value超過百分之80的時候,會被要求加保PMI,PMI目的是保護債主,不是貸款者,對於你的貸款沒有太大幫助,原則上能避免最好。

3. 申請會對信用分數有影響嗎?

如果銀行要求信用調查Hard credit inquiry,你的信用分數會被短暫影響,但之後的45天內,你可以有多次的信用調查,信用分數僅會被影響一次。

延伸閱讀:信用調查會在信用報告上多久?

若你只想知道利率,不想要信用分數被影響,市面上很多房貸公司提供Soft credit inquiry的申請,你可以查看利率又不影響分數。

結語

市面上可以做重新貸款Refinance的公司百百種,但是水也很深,千萬不要隨便聽信房貸公司,建議多從朋友、網路上搜尋相關資料,你也有重新貸款問題但不知道如何解決嗎?在下方留言,分享你的問題!

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哈囉大家好!我是灣區How,現任美國金融科技公司貸款顧問,曾任銀行貸款部主管及美國亞裔專業人士協會董事兼財務長,持有全美房屋貸款經紀人執照(MLO)。

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