重新貸款Refinance是什麼？2分鐘教你看懂重新貸款

你可能心中會有疑問，我的房貸是30年，不是只要按時繳交，30年後房貸繳清，房子歸我一切就結束了嗎？為什麼還要重新貸款Refinance？其實重新貸款Refinance在美國非常普遍，你的鄰居可能重新貸款了好幾次，但你都不知道呢！這篇文章會告訴：

什麼是重新貸款Refinance

重新貸款Refinance，又簡稱為”Refi”，泛指終止現有房貸，貸款者(Borrower)以融資方式，依照現在房屋價值，取得新的房屋貸款。

當你跟銀行、房貸公司申請重新貸款的時候，你申請的銀行、房貸公司會把你現有的房貸付清，並且在房子的債權上，放上一個新的房地產留置權Property lien，類似轉換債主的過程，當你重新貸款完後，就會依照新的利息繳交房貸給新的債主(Lender)。

重新貸款Refinance的種類

簡單區分成兩種，Rate/term和Cash-out。

什麼時候該重新貸款 Refinance

1. 利率調降的時候

當你得知市場利率比你現有房貸利率還要低的時候，可以考慮是否適合做重新貸款，一般來說，市場利率比你現有房貸低出1%，有很高的機會重新貸款可以幫你省下一筆錢。

2. 更改貸款年限

美國最普遍的房貸期限是30年，但是也有25、20、15、10年期的房貸，若你每個月都會多付本金，其實可以考慮重新貸款為中短期房貸，會省下更多利息。

3. 拋棄浮動利率

如果你的房貸是浮動利率ARM，當利率低的時候，可以重新貸款把浮動利率改成固定利率，之後就不用擔心利率上漲的問題。

4. 信用分數改善

當你的信用分數有大幅度改善的時候，可以利用Bankrate這個連結，查看提升過後的信用分數是否會給你更優惠利率。

信用分數級距每20分為一個單位，所以720和739拿到的利率是一樣的，當你的信用分數跳脫一個級距時，利率就會改善。

信用分數是參照3家信用評比機構給予的不同分數，取中間作為你的信用分數，想知道信用分數如何操作，請參考：信用分數(Credit score)是什麼？

5. 拿掉貸款保險

當你房屋價值比Loan-to-value高於80%的時候，會被要求加保抵押貸款保險Private Mortgage Insurance (PMI)，也就是當你買房的時候，頭期款準備沒有超過百分之20，會被要求加保PMI，重新貸款會依照新的房價做貸款，只要你的房價在過去幾年有上漲，有很高的機會可以拿掉貸款保險PMI。

6. 有套現需求

重新貸款另一個好處是可以從房屋淨值套現做其他用途，每家銀行上限Loan-to-value不同，但絕大多數是百分之80，想知道怎麼計算，請參考下方重新貸款的三大好處：圖表。

7. 債務重整

當你被車債、卡債、學生貸款壓得還不出錢時，重新貸款可以幫你把所有債務加到房貸裡，並且把利率降低到跟你房貸一樣，但是償還期限會被拉長，因為房貸期限比較長。

8. 離婚

當你進行離婚訴訟時，法院會判決房屋產權歸誰，當你房子尚有貸款時，就會需要重新貸款，這類型的重新貸款稱作Mortgage Buyout。

重新貸款的三大好處

降低利率

在衡量重新貸款Refinance的時候，需要考量時間和金錢成本，計算整體手續費用多少，每個月又可以省下多少錢，找出break-even收支平衡點。

重新貸款神器：Refinance Calculator

縮短年限

你有聽過房貸前幾年都是在繳利息給銀行嗎？當你把年限從30年縮短到15年的時候，你將把房貸中的利息比例降低，更快把本金付清，省下利息費用。

可以套現

很多人重新貸款的目的是希望在現有房屋淨值中，取錢做房屋裝修、投資等用途，下表告訴你如何計算最大套現金額。

重新貸款的三大壞處

需要Appraisal和費用

若你符合Fannie Mae的準則，或許你可以免除appraisal，若你不符合，貸款公司也不願意幫你支付，那你必須支付appraisal房屋鑑價費，通常在$400-700不等以及其他手續費。

需要重新繳交文件

重新貸款refinance就跟你當初買房文件流程相似，你也需要繳交W-2, bank statement, tax return等文件。

延長貸款期限

若你原本是30年貸款，就算已經繳交了3年房貸，當你重新貸款的時候，你的房貸又會重新變成30年，當然，如果你經濟能力許可，或許可以轉換成25年甚至是20年的貸款，藉此縮短貸款期限。

重新貸款的常見問題

1. Escrow帳戶怎麼辦？

你現有的escrow帳戶會被關掉並在30天內退款餘額給你，新的債主lender會幫你設立一個新的escrow帳戶。

2. 可以把手續費加到貸款嗎？

可以，需要注意的一點是，當Loan-to-value超過百分之80的時候，會被要求加保PMI，PMI目的是保護債主，不是貸款者，對於你的貸款沒有太大幫助，原則上能避免最好。

3. 申請會對信用分數有影響嗎？

如果銀行要求信用調查Hard credit inquiry，你的信用分數會被短暫影響，但之後的45天內，你可以有多次的信用調查，信用分數僅會被影響一次。

延伸閱讀：信用調查會在信用報告上多久?

若你只想知道利率，不想要信用分數被影響，市面上很多房貸公司提供Soft credit inquiry的申請，你可以查看利率又不影響分數。

結語

市面上可以做重新貸款Refinance的公司百百種，但是水也很深，千萬不要隨便聽信房貸公司，建議多從朋友、網路上搜尋相關資料，你也有重新貸款問題但不知道如何解決嗎？在下方留言，分享你的問題！