.st0{fill:#FFFFFF;}

美國房貸Mortgage 101:什麼是房屋貸款?一分鐘帶你讀懂房貸術語 

 June 12, 2020

By  灣區How

在找尋你新住處的同時,你是否也在找尋適合的房屋貸款公司?參考以下房貸英文術語,讓你在申請貸款的時候更順利。

借款者 Borrower

原則上“你”找了銀行、房貸公司借錢買房,你就是借款者 (Borrower)。

貸款者 Lender

貸款者亦即放款者,金融機構例如:銀行、房貸公司都是放款者 (Lender)。

貸款 Loan

借方和貸方之間達成的協議,貸方同意以多少借貸金額 (Principal)、利息 (Interest)及還款期限 (Term)放款給借款者。

頭款 Down Payment

就是買房支付的頭期款,一般市面上貸款都是要求20%首付,假設買賣價格 (Purchase Price)是$400,000,那你的頭期款要求會是$80,000,另外政府機構貸款例如:FHA貸款,你的頭期款最低可以到3.5%,依照$400,000買房,價格你的頭款只需要$14,000,是不是很心動,只需要$14,000就可以買到價值$400,000的房屋。

迷思:政府機構貸款真的就比較好嗎?

答案:不一定

像是政府機構貸款FHA其實屬於利息差跟手續費用高的貸款,政府為了要確保每個人都可以有能力買房,才會額外推出這些貸款,往往這些都是針對信用差以及沒存款的人,而這類型的貸款通常比較難通過,因為DTI的關係,下面會解釋什麼是DTI。

對於貸款機構而言,信用分數差跟頭款少當然屬於高風險族群,而對於放款者來說降低風險的方法當然是在貸款者身上追加額外條件,所以有幾個特點:1. 利息差 2. 費用高 3. 額外保險費,若你仔細比較,其實你可能在這30年內房貸比一般貸款者多付了好幾萬美元呢!

貸款審核 Underwriting

當你開始準備貸款時,你可能常聽到貸款顧問 (Loan Officer)說這個詞,這個詞是什麼意思呢?在美國並不是你想要銀行借錢就可以通過,銀行會要求很多文件,例如:薪資單 (Paystub)、W2 (報稅工資單)、報稅單 (Tax Return)、銀行流水帳 (Bank Statement)然後轉交給他們的信用分析師 (Credit Analyst)去精算你是否能通過貸款,這個過程稱之為Underwriting。

負債收入比 Debt To Income (DTI)

如同上述所說的貸款審核 (Underwriting),假設你貸款前每個月全部總負債是$500,而你新房子每月貸款額是$2,000,那你每月應付負債額為$2,500,那你至少每月收入要多少才可能通過貸款呢?

答案: $5,814

主要是用$2,500除以43%得到$5,814,意思就是你每月須支付的債務不能超過每月全部所得的百分之43,如果你還是不知道怎麼計算也沒有關係,下面提供一個實用小工具。

實用小工具:貸款計算機 NerdWallet Home Affordability Calculator 

貸款價值比例 Loan To Value (LTV)

也就是你借來的錢和房屋價值的比例,例如:你首付是20%,借來的錢佔百分之八十,那你的LTV就是80%,因為你百分之八十產權 (Equity)是由貸款而來的,當你重新融資貸款 (Refinance)的時候,你剩餘房貸跟房屋價值比例即是LTV,例如:你房貸剩下$200,000,房屋價值是$400,000,那你的LTV就是50%,一般重新融資貸款要求LTV不能超過百分之80%。

公式: LTV = Loan Amount/The lesser of the sale price or appraisal value 

房屋價值 (Appraisal Value):$400,000

房貸 (Loan Amount):$200,000

最大套現金額: $320,000 (400,000*80%) – $200,000 = $120,000

那LTV對你貸款有什麼影響呢? 若你買的房子是新房,要非常注意,因為房屋估價會以估價報告(Appraisal)或買房價格 (Purchase Price)取低的當作房屋價值,意思就是若你很不幸房屋估價報告比你當初合同買的價格還低,會拉高你的LTV,那你可能需要多補錢去你的首付,讓LTV降到80%。

實用小工具:LTV 計算機 NerdWallet Loan-to-Value Calculator

違約 Default

當你無法準時繳交房貸時,無法準時繳費可是會產生以下2種負面影響:

  1. 延遲繳款罰金 (Late Fee)
  2. 信用分數 (Credit Score)

小提醒:只要延遲繳交房貸一次,你的房貸公司或銀行就會上報到信用報告機構 (Credit Bureaus),不只會被罰款還會拉低你的信用分數,不良的信用紀錄可是會一直出現在你信用報告上,可別因為一時疏忽,而讓你的信用產生不良紀錄,想了解信用分數請參考這篇:信用分數(Credit Score)是什麼?美國有幾家信用報告機構?信用差是否對房貸利率有影響?

抵押品 Collateral

當你無法還款時,你的抵押品就會被法院拿去抵押拍賣,車貸的話車子就是抵押品,房貸則以房子為抵押品。

房屋法拍 Foreclosure

當你無法準時還款時,你的房子可能面臨被法院拍賣。

多久無法還款房子會被法拍?正常來說,信用報告上延遲付款有4個級距:30、60、90、120天,當你延遲付款達90天這對貸方來說是很嚴重的事情,一般來說你延遲付款60天就會開始接到銀行或房貸公司電話要求付款,若還是無法還款,接下來會收到律師函 (Demand Letter),通常超過120天或法律規定天數,會被申請法院拍賣 (Foreclosure)。

次級房貸市場 Secondary Market

在美國,貸款者 (Lender)會將你的房貸賣給投資者 (Investor)以取得手上足夠的資金,這部分交易對一般買房人沒有太大的影響,但是,唯一會影響的是,當你貸款完後,要找誰付款的問題。

最讓人摸不著頭緒的問題是,今天我的貸款被賣給第三方投資者了,假設買家是房地美 (Freddie Mac),那你之後就要跟房地美繳款,而不是跟你原本房貸公司繳款,有時候你的房貸會轉手很多次,這讓人很頭疼,因為每過幾個月就要跟新的房貸公司繳錢,建議在貸款的時候問清楚,你的房貸之後是否會賣給別人,如果是,可能會賣給誰。

結語

美國房貸市場是非常複雜的,若你是第一次買房者 (First Time Home Buyer),可能很多文件跟名詞都讓你看得眼花撩亂,最好的方式就是多方比較,並且要慎選你的貸款者 (Lender),畢竟這個貸款可能會跟著你30年呢!

若你喜歡我的文章,歡迎評分以及在底下留言,關於貸款問題,請至上方關於我,Email讓我知道你的問題。

灣區How


哈囉大家好!我是灣區How,現任美國金融科技公司貸款顧問,曾任銀行貸款部主管及美國亞裔專業人士協會董事兼財務長,持有全美房屋貸款經紀人執照(MLO)。

Bayarea How

{"email":"Email address invalid","url":"Website address invalid","required":"Required field missing"}
>