近期美國經濟不穩，美國聯準會 (Federal Reserve)不斷降低利息，市面上常會聽到，房貸利率跌破3%，若你是在2017、2018年當中買房貸款的人，你可能心裏暗自埋怨，為什麼我的利率這麼高，一樣的貸款金額，每個月卻比別人多繳，其實在美國一種很常見的金融產品叫做Refinance (貸款重組)，它可以讓你把房貸利息/每月房貸金額降低，但是，在Refinance (貸款重組)之前，你應該要先了解什麼因素會影響你的房貸利率，你的鄰居得到2.90%的房貸利率，並不表示你也可以得到一樣的利率。
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5大方法降低房貸費用/利率
提升信用分數 (Credit Score)
這是最直接影響你房貸利率的指標，一般來說，常規貸款(Conventional Loan)最低信用門檻是620，若你的信用分數不足，那你只能選擇其他種類貸款，例如: FHA Loan，但是這種FHA Loan利息差、手續費高，因此若你的信用分數低於620，強烈建議你找出問題，提升你的信用分數，請參考此篇：美國銀行主管4方法教你有效提高信用分數。
若你的信用分數介於620至760之間，可以參考下表，看利率是如何改變，此表是依據Refinance (重新貸款)所得數據。
假定30年貸款，房屋價值(Home Value)是$500,000，房貸(Mortgage Balance)是$400,000，房型是Single Family Home以及用途為自住使用。
| FICO SCORE | Interest Rate | POINTS | PER MONTH |
|---|---|---|---|
| 760 – 850 | 3.125% | $808 | $1,714 |
| 740 – 759 | 3.125% | $808 | $1,714 |
| 720 – 739 | 3.125% | $1,808 | $1,714 |
| 700 – 719 | 3.375% | $304 | $1,768 |
| 680 – 699 | 3.50% | $860 | $1,796 |
| 660 – 679 | 4.125% | $2,220 | $1,939 |
| N/A | N/A | N/A | N/A |
(此為網路房貸計算機，僅供參考，日期為七月一日，2020年)
信用分數是讓貸方(Lender)根據你的歷史紀錄，評估你的還款能力，信用分數的級距是每20分為一個單位，因此你可以看到當你信用分數差距達20分以上，利息(Interest Rate)及房貸利率點數(Points)開始變動，另外信用分數超過760以上，屬於優越(Excellent)等級，因此你會拿到最好的利率方案，850跟760分的人所拿到的房貸利率是相同的，所以別再糾結信用分數一定要800以上了。
房貸利率點數(Points)，又稱Discount Points，屬於額外點數費用，這是什麼意思呢？如果你聽到坊間說你可以花錢買點降低房貸利率，那他們所指的便是房貸利率點數(Points)，亦即多花錢降低利率。
你是否發現信用分數660以下便沒有資料，沒錯！！通常Refinance最低門檻要求是620，但是！這並不代表你的信用分數介於620 – 660就能順利貸款，美國房貸市場是一種買賣市場，也就是房貸公司會把你的貸款賣給投資者，低信用分數的貸款，想當然耳風險也高，市場上投資者少，因此你的房貸可能就無法通過並且賣出去。
房貸小幫手：原則上信用分數越低，利率越差，手續費越高。
降低Loan-To-Value (LTV) 貸款價值比
對於貸方(Lender)來說，貸款價值比(LTV)越低代表風險越低，假設你的房屋價值是50萬，而你剩餘房貸是40萬，你的貸款價值比(LTV)是80%。
貸款價值比(LTV)超過80%是否可以貸款重組(Refinance)?答案是: Yes，但需要PMI (Private Mortgage Insurance)，這是額外的保險，當你違約時，這個保險目的是保護貸方(Lender)而非借款者(Borrower)，通常費用一個月介於$50-200之間，若你手上有多額現金，建議在Refinance的時候多付一些本金，把LTV降到80%以下。
附帶一提，常規貸款(Conventional Loan)在LTV低於78%以下的時候，就會自動拿掉PMI，但是Refinance可以幫你加速拿掉PMI及降低利率。
FHA貸款可是30年都需要額外保險(Mortgage Insurance Premiums)，所以如果你是FHA貸款，LTV又低於80%以下，重新貸款Refinance可以幫你省下不少錢。
下表假定30年貸款，信用分數760以上，房型是Single Family Home以及用途是自住使用。
| Home Value | Mortgage Balance | LTV | Interest Rate | Points |
|---|---|---|---|---|
| $500,000 | $400,000 | 80% | 3.125% | $1,208 |
| $500,000 | $375,000 | 75% | 3.125% | $195 |
| $500,000 | $350,000 | 70% | 3.125% | $182 |
你可以看到的是，即使利率一樣，房貸利率點數(Points)在低LTV的時候也較低，代表你的手續費會便宜一點。
但這並不是絕對的，房貸是一種供需市場，每個房貸公司提供貸款產品不同，建議多詢問不同方案，貨比多家是最好的省錢方式，當你有一次Hard Credit Inquiry，會短暫影響信用分數，但之後的30那天即便有其他Hard Credit Inquiries也不會影響信用分數，可以放心去比較其他房貸公司。
根據史丹佛大學研究顯示，與僅獲得一次報價的消費者相比，獲得四次報價的消費者可以從$200,000美元的房貸節省近$2,700的費用。
若你對於房貸術語尚不熟悉，請參考這篇：美國房貸Mortgage 101:什麼是房屋貸款？一分鐘帶你讀懂房貸術語。
將房貸期限縮短
市面上有多種房貸產品，常見的是30年固定利息 (30-Year Fixed Mortgage)、20年固定利息 (20-Year Fixed Mortgage)、15年固定利息 (15-Year Fixed Mortgage)以及可調利率貸款 Adjustable-Rate Mortgage (ARM)，以下解釋各種產品是否適合你。
30-Year Fixed Mortgage: 適合喜歡低風險，固定低房貸金額，打算長期居住於此住所。
20-Year Fixed Mortgage: 適合想把房貸稍微提早付清，但是又無法負擔15年固定利息房貸。
15-Year Fixed Mortgage: 適合收入良好，想提早把房貸付清，每月要負擔高房貸，平均每月比30年固定利息高出約$800的房貸費用，這個數值只是估計值，真實數據將依照利息和本金做調整，總支付利息相對少。
Adjustable-Rate Mortgage: 常見的ARM有5、7、10年，前幾年固定利息，超過利息鎖住年限，利息將會依照市場調整，適合不打算長期居住於此住所，打算短期(5~10年)還清房貸、賣掉房子，又或者轉為出租用途，買更好的住所者。
通常15年固定利息(15-Year Fixed Mortgage)及可調利率貸款 (Adjustable-Rate Mortgage)會提供最優惠的利率，若你能力負擔得起的情況下，不如將30年貸款轉為15年貸款，雖然每月負擔高，但是總利息將大幅節省，以房屋價值(Home Value)是$500,000、房貸(Mortgage Balance)是$400,000為例，30年和15年固定總利息差為$138,389 ($228,437 – $90,048)，也就是利息部分你將省下13萬8千美元！！
(Photo Credit: Nerd Wallet Mortgage Calculator)
價格讓步 Price Concession
由於房貸市場競爭激烈，每家房貸公司都標榜自己是市面上最優惠利率和價格，上述提到多家比較可以省下$2,700就是用在這裡，當你在第一家房貸公司得到估價報告 (Loan Estimate)，你可以拿去第二家說，你們可不可以提供更優惠方案 (Price-Match Guarantee)，白話：買貴退差價，你也可以詢問是否可以免除Appraisal費用，這個費用通常介於$400至$650之間。
貸款小幫手：如果你是Refinance，那你可能有充實時間，可以慢慢Shopping，若你是買房，通常會有時間期限，最好在出Offer之前，先去比較房貸公司，選好喜歡的房貸公司拿Pre-approval Letter，才不會到時候被時間壓力給追著跑。
Mortgage Modification 貸款修正
其實Mortgage Modification很難找到中文翻譯，我也不是很清楚如何正確翻譯，其實這算是一個極少數人才知道的小秘訣，而且只有少數貸款公司、銀行有提供，原則上是Refinance，但是完全不用提交任何財務文件以及房屋估價 (Appraisal)，你可以去你現在房貸公司，問他們是否提供此服務，通常只需要繳部分手續費，就可以把利息修正為市場利率，例如：你現有房貸利率是4%，經過Mortgage Modification修正為3%，支付手續費$2,000。
所以到底要不要Refinance?
恭喜你！成功看完這篇文章，對於Refinance有了更一步的認識，你心中一定暗自發問，所以到底要不要Refinance?
這裡提供一個超實用工具: Refinance Mortgage Calculator
在這個工具，你會輸入你現有房貸金額、利率，拿來比較新的房貸金額利率，它會告訴你幾年可以回本 (Break-even point)，下圖顯示6年4個月就可以回本，趕快點擊連結幫助你省下第一桶金。
(Photo Credit: Better Mortgage Refinance Calculator)
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文章最後更新於 2020 年 9 月 17 日